三天前，兰女士在华南国际金融中心签署了一份置业计划书。该计划书显示，华南国际金融中心5幢20楼78 商住公寓的单价为27378元/ ，算上九八折的折扣，折后成交总价为2103775元，再加上物业维修基金及契税等，兰女士总共需支付人民币约220万元。如果按照套内面积52 来计算的话，其实际单价超过4万元/ 。

　　两个月前，华南国际金融中心公寓产品正式对外报价23000元/ 起，这在佛山地产市场可算“天价”。截至华南国际金融中心首批产品面市之前，佛山商住公寓类产品最高价格记录的保持者之一是南海万达广场，均价约15000元/ 。

　　相比之下，华南国际金融中心的公寓售价高出佛山价格“亚军”逾50%，这一巨大差距让业内外人士对华南国际金融中心的产品充满好奇和期待的同时，也不禁有一丝怀疑：华南国际金融中心凭什么能卖那么贵？“天价”背后，该项目的操盘团队是基于何种考虑？是“犹抱琵琶半遮面”式的捂盘行动还是“女儿不愁嫁”的心理？

　　高配置+好地段=有底气！

　　不可否认，华南国际金融中心的精装公寓配置的确称得上是“高端大气上档次”。记者踩盘看到，该项目公寓类产品户型涵盖45—265 ，均带豪华装售。样板房大量使用品牌，如美圣卫浴、杜拉维特洁具、意大利斯卡沃里尼整体橱柜、美国约克中央空调、伊朗进口高档石材等，初步估算装修标准约4000—5000元/ 。同时，这一项目采用了国际5智能系统管理，并由第一太平戴维斯提供全程英式管家服务。

　　从这两点来看，华南国际金融中心的确有“贵卖”的底气，但这些显然远远不够。远的不说，单以南海万达广场做参照，其带精装发售的公寓产品同样大量采用国际品牌，如大金空调等，业内人士周先生表示，国际品牌是支撑高端公寓类产品的基本条件，“倘若仅从这一方面来看，华南国际金融中心并不具备稀缺性，也并非不可替代”。

　　实际上，同所有地处城市中心区的地产项目一样，华南国际金融中心最引以为豪的便是其优越的地段，该项目相关负责人十分直接地告诉记者，“我们最大的依仗就是地处金融A区核心，拥有最好的千灯湖景观资源”。

　　从地理上看，华南国际金融中心位于金融A区中轴线上，紧邻招商银行大厦、中海万景豪园、保利水城等既有项目，整个项目正对千灯湖，并设有下沉式广场，直接连通千灯湖公园，还设有地下通道直接接驳广佛地铁千灯湖站，步行时间不超过5分钟。

　　整体而言，高配置+好地段，成为华南国际金融中心“天价”公寓的两大根本支柱。此外，该项目公寓产品总量并不算多，据了解，华南国际金融中心共有5栋公寓产品，产品类型包括45—287 大中小户型，共计约千余套产品。

　　是“卖不动”还是“捂盘”？

　　但是，华南国际金融中心的尴尬也由此而生。由于公司的部分业务将迁移至南海金融高新区内，广州的朱先生和同事近来在千灯湖片区到处找公寓。虽然相对于广州珠江新城的房价而言，华南国际金融中心不到3万元/ 的价格实在不算高，但朱先生仍然表示“暂时不会考虑买这里”。

　　“千灯湖附近的公寓产品不少，万达、万科等大开发商都有存货，虽然不如华南国际金融中心离千灯湖那么近，但其他硬件及市政配套丝毫不差，离地铁站的距离也都差不多，为什么我要买更贵的产品呢？”不单朱先生如此认为，其同事们也大多持类似观点。

　　那么华南国际金融中心的“天价”公寓到底谁会买？据内幕消息，面市至今已超过2个月，该项目所卖不过10来套，相比于周边其他项目，这里的速度的确不敢恭维。不过据华南国际金融中心销售人员介绍，“我们的产品并不急着卖，自然销售就可以了”。另外一位项目负责人则公开表示要“捂捂盘”，“争取卖个更好的价钱”。

　　这一想法得到不少房地产同行的认可。星星地产副总裁陈伟荣认为，“捂盘”的考虑有一定的合，一方面是因为千灯湖片区的商住公寓资源的确日渐稀缺，从千灯湖板块整体土地规划来看，这很可能是该片区内最后一批公寓产品，“物以稀为贵，等到其他同类产品都卖光了，这里自然是再贵都有人买”；另一方面，随着金融高新区的发展，许多国际金融机构后台服务职能逐渐进驻，未来千灯湖板块的商住公寓辐射群体将到达整个亚太地区，届时高价公寓也不愁卖；再者，佛山的土地市场正在以看得见的速度涨价，中铁集团上个月底和本月初在金融B区拍下的两块地楼面地价几乎近万，面粉助涨面包价格，在这一效应之下，金融高新区内房地产产品价格上涨同样是必然。

　　事实上，记者在与华南国际金融中心相关负责人交流的过程中发现，该负责人及其团队并不认为现在的价格“很贵”。“同样是IFC，你看看广州IFC卖多少钱？其差距至少有两倍吧？我们的目标就是将项目打造成整个大佛山的标杆，价格方面也一样”。

　　“我们的客户群辐射很广，除了佛山本地，广州客、客、甚至整个亚太区域都是我们的既定目标，毕竟金融高新区内的金融服务产业是面向全球的。”该负责人表示，目前已购买的群体还是以广州客人和佛山本地客户为主，投资或自住类型都有，一般是在金融高新区有自己的公司或产业。

　　尽管如此，后市或良好仍然只是猜想，时下华南国际金融中心“卖不动”已是事实。

　　教育金融用地性质体现在何处？

　　时间回溯到2008年12月18日，位于桂城海五以南、灯湖东以东、锦园以西，编号为佛南(挂)2008—064地块正式挂牌出让，该地块总面积为5.7万 ，土地用途为批发零售、商务金融兼容科教用地，最终以1.1亿元底价成交，广东新天鸿物业发展有限公司成为地块竞得者。根据这一地块的规划设计条件，该地块的容积率 4.5且 5.0，建筑密度 35%，按照最高容积率5.0来计算，这一地块最高可以建成约28.6万 的城市综合体。

　　这块地便是华南国际金融中心的前身。根据土地成交总价和总建筑面积，该地块楼面地价约为385元/ ，但实际上，在当前华南国际金融中心的对外宣传资料中，该项目总建筑面积近40万 ，由此，其实际楼面地价不到300元/ ，在其所推出的近5000元/ 豪华装修配置面前，这一成本几乎可以忽略不计。

　　装修成本之外，再算上建筑及其他成本，华南国际金融中心公寓类产品成本价格约7000—8000元/平方米，写字楼和商场的建筑成本或将略低。据此测算，该项目实际建设成本约为20亿—30亿元，如果再算上融资成本(按5.94%商业贷款利率计算)，2009年至今，该项目运作成本不超过40亿元。

　　而40万 总建筑体量，倘若按25000元/ 均价出售的话，粗略估算其销售总额约为100亿元，利润率高达150%，这一数字与目前中国房地产行业最高30%—40%的利润率水平几乎不可同日而语。

　　这一利润水平让业内“眼红”的同时，又叫人难免遐想连篇，尤其是关于地价，为什么金融高新区核心区域的核心地块会以底价成交？

　　对此，华南国际金融中心相关负责人回应，“我们当年是政策拿地，这块地的土地性质是教育金融用地，与一般商服地块40年产权不同，该地块的产权有50年”。根据规划，这一地块的竞买人需是中华人民国境内外上市的证券公司或其控股的公司。

　　再看广东新天鸿物业发展有限公司的成长背景，真可谓是为这块地量身定做，2008年，天安(广州)投资有限公司与新天鸿投资有限公司共同出资成立广东新天鸿物业发展有限公司，随后该公司即成为华南国际金融中心的项目开发主体。

　　当然，这一模式本无可厚非，但纵观华南国际金融中心当前的产品及运营模式，教育金融用地的土地性质又体现在哪里？至少，到目前为止，该项目并未对外会引进金融机构或大型教育项目，记者从项目相关负责人处仅得知“会有一些培训场所”。这是否有“挂羊头卖狗肉”之嫌？(编辑 谢检秀)

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