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著名地产经济学者蔡为民:2018楼市必然有“拐点”!

作者:小编 来源:未知 日期:2021-3-4 0:22:16 人气: 标签:经济学著名拐点
导读:,出生于,不动产研究领域专家,有着超30年房地产行业研究经验,了两岸房地产发展。他首创沪屋台卖与台屋沪卖之营销策划模式,更是最早提出“地铁房”价值概念的…

  ,出生于,不动产研究领域专家,有着超30年房地产行业研究经验,了两岸房地产发展。他首创沪屋台卖与台屋沪卖之营销策划模式,更是最早提出“地铁房”价值概念的“两岸第一人”。

  目前在多家机构担任重要职务,复旦大学房地产研究中心地产运营研究所(2011-2014)所长;卫民·海外置业及生活馆董事长;央视《城市·中国》评论员暨智康专家;浙江大学传承学院特聘教授;上海协会静安区工委会副;上海交通大学房地产总裁班暨EMBA班;上海《第一财经》频道“第一地产”特约评论员;上海教育今日房产评论员;广东房产频道评论员;《理财周刊》房地产专栏主笔。

  问:在持续的调控重压之下,各大城市房价逐步趋于稳定,而今年初“房住不炒”定位的进一步确立,您认为楼市还会有拐点到来吗?

  答:对于中国房地产市场会否出现拐点,就目前来讲,可能更多的是取决于国际经济金融形势的变化,而不是中国单方面可以完全掌控的。

  毕竟我们现在看得到的现实是,中国各线年开始大多都经历了一次房价普涨的阶段,对于这些城市的消费者而言,从很大程度上已经由愿不愿意购房到是否有能力购房的现实转变。什么意思呢,比如一些购房者最初有能力购买,但其认为房价过高而暂时没有购房的意愿,但是随着各大城市的房价飞涨,其原本所具有的购买能力大打折扣,此时想买却不一定买得了,近一两年流行的一句好“全款变首付”就是这种转变的最好诠释。所以,对于一些人口持续外流,没有新增的购买力进入的城市,其必然会出现楼市拐点。

  周公解梦梦见洗头

  问:近几个月来,开发商纷纷布局三四线城市房地产市场,这些城市房价也是一水涨船高,您认为随着城市圈的发展,这些三四线城市值得购房者入手吗?

  答:三四线城市是否值得购买,我认为可能更多地应该取决于其所在城市群的核心城市竞争力。因为十三五计划也已经明确指出,当前城市的发展不应该单纯地追求城市化,或者新型城镇化,而是要更加注重城市群的发展。十三五计划中提出了19个城市群,比如京津冀、长三角、珠三角等城市群。

  珠三角现在最热门就是“粤港澳大湾区”了;而长三角方面,上海提出了2017-2035上海大都市圈的城市规划布局,即透过高铁的快速建设,使得城市与城市之间的粘性不断增大。大家都知道,目前,中国拥有全世界60%以上的高铁里程,而近些年中国的高铁建设速度及效率更是大步提升,可见,通过高铁促进城市群发展是可以预期的。因此,如果这类三四线城市是在比较有代表性、有发展潜力及竞争力的核心城市周边的话,显然是值得购买的。

  尤其是我们看到,一线城市的人口数量一直在上升,但是它不可能无的吸纳人口进入。比如上海人口,到2035年必须控制在2500万,但目前已经2450万了,因此,上海该阶段的人口上限到来,人口必然会向周边中小型的三四线城市分流,由此促进上海10+1大都市圈的形成和发展,其中的南通、嘉兴、嘉善等三四线城市都常有实力及发展潜力的。

  答:地铁要发生作用,必须有相对密集的线,让更多人方便搭乘,这个时候透过地铁站点的设置,在各个站点周边形成一定规模的人流、商流、物流等,促进更多商机的涌现,随着生活商业配套的集中与完善,进而使得站点所在区域更加生机勃发。

  我本人在20年前就开展了关于地铁房的研究,并写了一本书叫《逐地铁而居》。徒步15分钟范围内,或者距离地铁站点1公里以内的房子都是值得买的。但是因为地铁发展快速,比如上海,2020年有20条地铁,到2025年则有29条,所以光是地铁房不足以实现财富的保值和增值,而要看这条地铁线贯穿了多少个CBD,贯穿的越多越有价值,而多线交汇的站点区域就更有价值。因为在我看来,一个站点周边类似于一个区域性的CBD,而2线交汇处就更具有城市CBD的代表性,3线以汇区域就绝对是城市重要CBD了。因此,买地铁房也要考虑地铁线的含金量,地铁线那么多条,有的了城市的多个黄金地段,而有的只是拉进了与城市繁华区域的距离而已,两种情况是不可以等同而论的。

  问:调控威力之下,各城房价涨幅得以控制,但是随着人才大战的扩大,一些热点城市的房价未来是否仍有较大上浮空间?

  答:在我看来,各个城市的人才之争,最初可能的确是想引进及留住人才,以便促进城市的发展,因此才会放宽落户,创业,购房等一些列政策,并且为了提升吸引力,更是不断加大优惠力度。但随着更多城市加入人才争夺战,这场战争的本质似乎发生了重大转变。事实上,不少大学生消费族群选择落户,并非是对人才吸引城市有多大的情感,希望永久在这里居住、生活、就业,而其最大的目的是购房,因为这些城市不仅具有极大的发展潜力,还具有较大的房价上升潜力。

  因此,我认为,人才之争应该会在相关部门的之下,落户状况会有较大改善,回到相对平静的状态。而通过人才引进,加大购房群体数量,进而导致房价上升的现象未来肯定会逐步减少。

  问:当前,国家大力发展租赁市场,推行租购并举,甚至租售同权,您认为在这一背景之下,购房者应当如何把握和调整自己的购房策略?

  答:不管是租售并举、租售同权、还是长租公寓,目前都处于初期的尝试阶段,所以,我并不认为购房者需要因此而更倾向于租赁,或者过大地调整自己的购房策略。当然,这里有一种情况要另当别论,就是这个人实在是买不起房,必须通过租赁的方式解决自己的居住问题。但是如果一个消费者有购房能力,我不会因为租售并举、租售同权而他去租房子住。

  事实上,租售同权是一种理想状态,是没办法实现的。举例来说,在一个片区学位过剩的情况下,租客与业女享有同样的入学,这并没有什么不妥,但是如果一个片区学位持续不足,租客与业女再享有同样的,这就是对买房业主的不公平,而事实上目前各大热门城市的各个片区学位一直处于紧张和短缺的状态。所以,单从这一点而言,租售同权都是不可能实现的。

  让过往租房者相关长期被的情况和局面有一定程度的扭转,但这种扭转并不意味着租客与买房者会拥有完全一样的均等。

  问:今年开年以来,房贷利率持续攀升,购房成本渐高,那么在您看来后期房贷利率还会再升吗?购房者需如何应对?

  答:关于利率的持续攀升,还是要回到前面说到的,中国房价并不是我国能够完全把控的,还要受制于国际经济金融形势的变化,尤其是中美之间贸易的发展。近两年,我国在大力去杠杆,一方面是我们的杠杆确实过高,但另一方面,美国在不断的加息,如果中国不加息,我们的资金会不断外流。而且当前并不适合加息,因为加息会加大国家负债率,但迫于国际形势,我们国家是而为之。

  问:您在近期的一次论坛上提到,随着中国老龄化日趋严重,“康养地产”及其关联产业前景极佳,按国务院規划,2050年产值将过令人乍舌的100万亿元!在各大地产集团蜂拥而入的眼下,老白姓该如何选择合适的康养地产产品?这类产品适合做为投资产品吗?

  答:“康养地产”的发展前景确实非常值得期待,因为它完全符合目前中国持续严峻的老龄化问题。当前,中国100个人当中就有14个老人需要赡养,而这个比例还在持续攀升,因此就说明了“康养地产”或者说大健康服务产业在未来常有前景的。但是关键是消费者的角度要如何去选择,这是需要我们思考的。

  未来,具有相当规模的“康养地产”产品会不断涌现,且越来越多,应该基本不会小于2-3平方公里,甚至于更大。因此参与这类地产开发新建的企业,比如开发商,它就需要有好的品牌、强大的经济实力、好的规划、好的企划文创操盘团队,对创造及满足消费者需求所做的服务工作亦要到位,比如医护疗养人员是不是训练有素,是不是更有爱心,更加懂得照顾老年人等内在因素。所以消费者在选择这类地产项目时,要多看,多比较,不要眼前促销宣传的所,而是要进行深入的了解。

  当然,要特别注意的是,康养产品其实并不是特别适合投资,因为,决定康养产品是否具备增值潜力,更多的是来自于它的软件,而软件常容易变化的,它不像一般的房地产类型,地段、行政区位优势、周边各类配套、产业发展等情况是看的到的,容易判断的,而且这些提升房产价值起到决定性的作用。但是康养产品不一样,既然是“康养”,就注定了这类产品必定规模大,好,必然相对偏远,所以其能否升值关键取决于它的软件配套,比如像前面已经说到的,对开发商及运营者的要求、对医护疗养服务人员的要求、对其设备器材的要求等,它是否可以让入住的人获得身、心、灵全方位的休养与放松,这些才是决定一个康养产品的价格能否持续走高,让投资者有好的投资回报的基础。所以,康养产品更多的体现了“适用性”而非“投资性”,因此我并不认为康养产品能够带来大的、立竿见影的回报。

  答:对于投资客,我认为当前整个经济金融形势变化太大,应该适时收手。因为投资主要就是通过运营杠杆原理获利,偏偏现在国家又在大力地去杠杆,并确立“房住不炒”的定位;而且近两年,人民币在持续超发,通货膨胀的压力也在不断加大。所以投资客就需要改变、调整策略,不能做中短期的投资,应该把更多精力和资金放在中长期的自产投资。

  另一方面,自2016年以来,全国各大城市房价都经历了普涨的阶段,在国家的持续调控之下,未来短时间内,房价的上涨空间显然是有限的,如果消费者自身经济条件较为宽松,同时,在基于通货膨胀、财富缩水方面的考虑而买房投资,这是没有什么问题的;但如果还是想通过杠杆原理,明明没那么多钱,但偏要借钱炒房,我觉得是要三思而后行的。

  而对于刚需,我想说,你是解决居住问题,那么就完全不需要等待了。在当前的通货膨胀及物价上涨压力如此之大的背景下,等到房价下跌再进场是很不明智的做法,因为就绝大多数城市而言,房价下跌的可能性实在太小,而且国家在调控的最初就说了,调控是为了控制稳定房价涨幅而不是为了降房价,事实上,各大城市的房价也一直在上涨,只是在不同时期有不同的涨幅而言。

  再者说,消费者都是买涨不买跌,即便房价线%,很多人会期待它会跌到10%,而当房价线%,大家又希望它继续跌到20%,这样人们反而更不会出手买,所以总体而言,自住的话,能买尽早买,没有什么好犹豫的!返回搜狐,查看更多

  

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