2008年全球的金融海啸余波未减，人们在为主流经济学面对危机的无奈，扼腕叹息的同时，也在期待一个全新的经济理论诞生。交易经济学正是在这个背景下涌现出的新理论。2008年全球的金融海啸余波未减，人们在为主流经济学面对危机的无奈，扼腕叹息的同时，也在期待一个全新的经济理论诞生。交易经济学正是在这个背景下涌现出的新理论。

　　交易经济学全面革新了经济理论的框架，改变了主流经济学以微观个体分析为基础推演经济系统宏观整体的逻辑思，首次将一切经济现象囊括在统一、完备的逻辑体系之下，采用系统的整体分析方法，强调在相互联系的经济世界中，交易主体之间的相互作用是推动经济系统运行、发展、演化的根本动力。

　　交易经济学从交易主体的交易行为分析开始，利用交易关系，在交易主体之间构建了动态的交易网络，最终实现对整个经济系统运行规律的。其提供了一个完全不同的经济分析模式。在进行经济问题分析中，经济系统通过交易网络获得一种具象结构，一旦确定了每个节点对来自网络四面八方信号的反应规则，经济系统的运行便可以使用计算机技术给予精确地模拟，通过模拟运算可以准确地预测经济运行的各种可能。

　　交易经济学认为，房地产泡沫对经济的危害主要表现在七个方面：一是推高经济运行成本；二是导致经济增长动能；三是引发经济泡沫化；四是压缩整个经济的产业分布空间；五是导致资金脱实向虚；六是导致人民币汇率承压;七是导致社会阶层固化。

　　对于高房价的治理办法，交易经济学认为，房地产市场的调控任务应当下放到地方，实施“因城施策”的治理机制。同时，还必须在国家层面上配以税收政策、土地供应政策，实施“上下协调、综合施策”的办法，才能够确保各层级的城市不出现价格上的大起大落，交易上的过冷、过热现象。具体应从加大房屋买卖所得税的征收力度，以及加快发展资本市场，引导家庭投资从房地产市场转向资本市场两个方面入手构建房地产调控的长效机制。

　　在我国,房价问题早已成为人们广泛关注的话题,许多经济学家对房价不断上涨的成因及其危害都做了非常透彻的分析,也提出了很好的治理。但是，这些分析并非是严格依照主流经济学理论的逻辑推演的，而主要是依据日常生活中的经济常识。事实上，对于房地产泡沫的形成机制及其危害，主流经济学并不能提供太多有价值的观点。在主流经济学看来，市场通过供求双方的相互作用自发形成均衡价格，并在均衡价格下实现市场出清。市场机制能够愿意卖的与愿意买的恰好相等。价格高也好，低也好，都是市场供求关系作用的结果，应当任其发展。市场是唯一能够实现有效资源配置的途径。房地产市场也应如此,房价高了，说明需求大于供给，通过价格信号的引导,房地产开发企业会增大供给，价格最终会自然回落到合理水平。因此，在主流经济学看来，市场不应当存在泡沫，即使出现泡沫也不必大惊小怪，只要假以时日，一定会重新回到合理均衡状态。

　　交易经济学并不接受这样的观点。交易经济学认为，市场配置资源的有效性效率必须以交易势[注]处于一定区间范围内为前提。一旦超出特定的范围，交易主体的逐利动机会将市场关系推向极度扭曲的境地，市场自发配置资源的效率将会下降，资源浪费开始出现。在这时候，如果市场交易行为得不到制度上引导和政策上的干预，扭曲不断加剧的交易关系最终会将交易网络撕裂，交易秩序遭到，经济和金融将陷入危机。

　　交易经济学认为，房地产泡沫对经济十分有害。高房价会推高经济运行成本，经济增长动能。就我国当前房地产市场的情况看，高房价对我国经济的损害已经，正在成为我国全面实现小康道上的绊脚石,因此,需要加大调控力度，同时应着手构建房地产调控的长效机制。

　　交易经济学将交易主体的行为放置在资产负债表上进行分析。高房价对于经济的影响，不仅要从资产方分析，也要从负债方分析。从资产方来看，对于一个拥有房产的家庭，高房价对应着较大的资产规模，房价越高，资产规模就越大；但是，从负债方来看，高房价对应着高负债，房价越高，家庭部门的杠杆率就越高。2000年以来，我国房地产价格不断攀升，家庭部门仅就按揭贷款对银行形成的负债就增加了54倍。

　　土地价格与房价之间存在互为的反馈关系。地价推高房价,房价反过来又进一步推高地价。这些年来，由于工业用地价格不断上涨，企业在土地上的支付已经构成成本上涨的重要因素。

　　高房价对第三产业运营成本的影响更为直接。办公场所的租赁成本在第三产业的运营成本中占很大比重。高房价推高了办公场所的租赁价格，以上海为例，办公楼每平方米的租金在过去6年中上涨超过140%。

　　居住成本一般是城市生活中的最大支出，高房价必然推高城市生活成本。这些年来，由于我国房地产价格持续上涨，尤其是一线城市的房价更是高的吓人，导致了我国不少城市过早地进入到全球生活成本昂贵的城市之列。

　　根据2016年国际人力资源咨询机构ECA的报告，在环球城市生活成本排名中，北、上、广、深生活成本全部高居全球前五十，其中，上海排行16位，排行17位，均超过首尔（22位）；深圳排行30位，广州排行31位,青岛66位、天津72位、沈阳85位、南京94位、成都94位。与此形成对照的是，巴黎和纽约曼哈顿仅分别排在第29位和第33位，远低于上海和的排名；而新德里更是排行在113位，孟买排在114位，曼谷为81位，吉隆坡为102位，河内136位，卡拉奇214位。

　　高房价在推高生活成本的同时，必然推高劳动力成本。人们会说，高房价对劳动力成本的影响应当仅限于那些租房居住的人，对拥有自己房子的人影响不会太大,但在劳动力价格形成机制上，希克斯“公平性原则”和托宾的“相对工资一致性”原则发挥着支配作用，劳动力市场不可能根据是否有自己的房子来确定工资水平。事实上，在房价不断上涨的今天，处于劳动年龄段的大部分人，即使有了自己的房子，也背负着沉重的贷款负担，生活成本并没有减轻多少。

　　交易经济学是将经济现象放在整个交易网络上进行分析,与主流经济学相比更加强调事物之间的相互关联性。高房价通过推高生活成本，进而推动劳动力成本上涨，经过交易网络上的相互作用和扩散，最终让我国经济的交易网络推上高成本运行区间。交易网络运行成本是一项综合指标,既包括企业的经营成本,也包括家庭的生活成本,也包括物流成本，是对经济体内各项生产、交易活动成本的衡量。运行成本对于交易网络就像电阻对于电网一样,交易网络的运行成本越高，意味着交易网络运行的消耗就越大，运行效率也就越低。

　　从经济演化的规律来看，交易网络承受成本压力的能力与技术水平存在匹配关系。交易网络拥有的技术水平越高,承受成本压力的能力就越强。技术进步是一个缓慢积累的过程，如果交易网络的运行成本上升过快，交易网络就无法适应这种变化。当前，我国经济正面临产能过剩的困扰，“去产能”作为供给侧的重要内容之一。从根源上说，普遍的产能过剩正是我国经济运行成本上升过快的一种折射。

　　世界经济发展到今天，任何一国的经济都不能够脱离全球经济孤立运行，的交易网络必须融入到全球交易网络中。通过交易网络的连接，实现商品、技术和信息的内外交流，推动经济增长和技术进步，最终实现经济社会的全面发展。一个经济体的发达程度取决于该国在全球范围内的资源配置能力，配置能力越强，经济就越发达，人均P就越高。如果一国经济运行成本很高，就无法将本国交易网络有效融入全球交易网络中，无法将本国商品顺利地销售出去。反过来，由于国际市场能够提供物美价廉的商品，该国经济只能成为世界市场的贡献者，而不是商品的提供者。交易网络一旦失去了良性循环的条件，经济也就失去了健康发展的前景。

　　高房价通过全面推高交易网络的运行成本形成对经济效率的损害，但这是一个持续积累的过程。在房价开始上涨的初期，房价并不会对交易网络的运行成本产生太大影响，反而会激发国内市场的活跃度，交易网络在房地产市场的激发下进入到快扩张状态。对外贸易与国内市场相互激发，形成经济增长的双引擎。国际贸易的快速增长增强了市场信心，本币升值预期吸引国际资本流入，为房地产市场繁荣创造了货币条件，房价开始上涨。这段时期，房价与外贸出口同步增长，表现出很强的协同关系。但是，当房价上涨开始触发成本变量上涨时，外贸出口与房价之间的关系开始逆转，两者之间的协同关系消失，取而代之的是此消彼长的关系。在我国，两者关系的拐点大致出现在2012年前后。2012年以前，房价与外贸出口之间同向运行；2012年以后，房价与外贸出口之间的运行轨迹开始分道扬镳，表明此后的房价上涨，已经损伤到我国经济的外部竞争力。

　　交易网络与全球交易网络的融合一旦受阻，就会产生一系列连锁反应。交易经济学认为，交易网络上的任何震荡，都会通过扩散、，产生乘数效应。商品出口受阻后，首先会引起出口企业减少生产规模，进而减少投资需求，这些反应会通过交易网络传导到经济的各行各业，导致一轮收缩效应。如果不能在经济的其他领域找到扩张的力量与之对冲，经济增长速度就会出现持续回落的趋势。这正是我国经济面临的现状。

　　高房价导致经济增长活力衰减的逻辑链不仅只是削弱国际竞争力一个方面，还会通过消费、降低交易网络的循环率，导致交易网络的短效应,经济增长的多台发动机熄火。高房价会成为财富的黑洞，成为交易网络上的。当收入通过交易网络最终流入千万家庭的时候，随即成为各种消费和投资。高房价让购房成为大部分家庭的沉重负担，人们节衣缩食，减少消费支出，取消投资计划。对于年轻家庭，仅靠生活节俭还不够，还需要父母支持，买一套房需要消耗几代人的积蓄。在我国，房价在过去十多年中经历了由低到高的过程，因此，对消费的作用也会经历一个由弱到强的过程。到目前为止，高房价对我国的消费效应还没有充分出来，但可以预见，在随后的五到十年里，高房价对消费的作用将会逐步增强，将会与老龄化浪潮形成叠加，最终成为我国经济保持中高速增长的巨大障碍。

　　经济增长是经济理论的核心命题，每一种经济学说的理论特色都会集中体现在增长模型上。交易经济学没有采用主流理论投入产出的分析范式，而是通过交易网络在规模和结构及其内涵上的变化出经济增长的内在特征，突出了整体思维的特点。交易经济学的经济增长模型包含五个方面的变量：分别是网络容量——反映交易主体数量多少；交易基——反映可用于交易的商品数量；网络循环率——反映交易网络交易循环的顺畅程度；交易网络密度——反映交易引致的分工发达程度；交易效率——反映交易网络配置资源的效率水平。在决定经济增长速度的五个变量中，高房价至少会引起四个变量的恶化：一是网络循环率的提高；二是通过实体经济的发展了交易基潜在扩张的能力；三是由于经济运行成本的抬高，从家庭和企业两个方面潜在交易主体数量的增加；四是高房价带来的高成本阻碍社会分工的进一步细化。由此可见，高房价对于交易网络生长发育的消极影响是多方面的、深层次的,而且是长期性的。这些消极影响，必然以经济增长迟缓的结果表现出来。

　　房地产具有很强的金融属性。高房价与流动性过剩之间存在互为的关系，房价的持续上涨与信贷快速增长总是如影相随。房价越高，对房屋的需求往往越旺盛，家庭部门加杠杆的意愿就越强，推动银行系统创造出更多的货币。货币供给的增加，又为房价进一步上涨创造了条件。于是，房价与货币供给之间形成了一个不断强化的交易反馈环：

　　在我国,由于土地市场在结构上具有显著的不对称性,地方作为主要的土地供应方，既有推高土地价格的能力，又有推高土地价格的动机，这界其他国家是不多见的。我国房地产市场独特的供应格局，加上我国银行信贷为主导的落后融资模式，决定了我国极容易出现房地产泡沫。

　　在过去十多年中，我国出现了形形色色的炒作热潮，有文物收藏热，红木家具热，玉石翡翠热，兰花热，普洱茶热，甚至有中草药热，绿豆热，大蒜热，生姜热等等，不一而足。这些都是房地产泡沫在我国引发的经济泡沫化的具体表现。

　　货币是交易的必要条件，如果缺少充足的货币支持，正常的交易就会受到，经济增长的潜能就难以实现。但是，如果货币供应太多，货币与交易的匹配性就会遭到，从而埋下滋生泡沫的隐患。在交易经济学中，泡沫方程了货币存量与经济中出现泡沫的数量关系，货币增加诱发泡沫风险的概率，与货币之间呈现非线性关系。经济中的货币存量一旦越过一个警戒线，泡沫化的概率就会成倍增加。在两者之间的关系中,货币收益比扮演关键性角色，货币收益比是货币作为资产的收益率与各种潜在交易的预期收益率之间的比值。货币供应量增加，货币收益比下降；反过来，货币收益比下降，又会激发人们借助银行贷款扩大交易的动机，导致货币供应量进一步增加。在两个变量相互反馈的过程中,随着货币存量的增加,货币收益比无论是在震荡速度上还是在震荡幅度上都会迅速放大,这就为滋生泡沫提供了充分的条件。经济一旦陷入到泡沫化境地，交易的不确定性将会随之增加，交易主体开始变得焦虑、短期行为日益盛行,交易状态逐渐趋于保守，一个原本生机勃勃的交易生态不复存在。

　　泡沫越大，破裂后对交易网络的就越大。房地产由于产业链长，交易网络盘根错节，与众多金融机构相连接，房地产泡沫一旦破裂就会产生巨大的力，要么引发一场金融危机，要么将经济拖入长期衰退的泥沼。房地产泡沫像一个巨大的陷阱，隐藏在每个国家经济发展的必经之上。上世纪八十年代，房地产泡沫摧垮了日本经济，让日本经济从高速增长的轨道上跌落，在此后的三十年中一蹶不振，即使到今天，日本的经济仍然挣扎在停滞的边缘；进入二十一世纪，房地产泡沫摧垮了美国的金融市场，引发了席卷世界的金融危机，时至今日，世界经济仍然处在危机后的修复当中。

　　高房价对经济的危害还表现为压缩整个经济的产业分布空间。由于高房价快速抬升经济运行成本，许多行业，尤其是劳动密集型的传统产业，如服装加工，低端制造等行业，由于无法承受劳动力成本上涨过快的重压，或者搬迁到海外，或者倒闭关门。原本产业丰富的经济体系，在高房价的挤压下将会变得越来越单薄。

　　以上海为例，上海曾经是中国轻工业制造中心，从机，到电视机，从手表，到自行车，在全国消费市场上享有很高的声誉。但时至今日，大部分轻工制造产业早已不复存在，一些企业要么迁出上海，要么关闭停产。第二产业在P的占比已从最高时的60%多，下降到2016年的29.1%，而且这种下降势头并没有停止，仍处在不断下降的通道上。相反，以金融、信息、软件、旅游、餐饮和酒店服务为主要内容的第三产业，在P中的比重不断上涨，2016年首次超过70%。上海经济产业结构的演化趋势表明，作为涵盖众多细分行业的工业制造产业，其空间变得越来越狭窄。

　　上海的情况仅仅是一个缩影。尽管上海的产业结构变迁，有一些是推行产业结构优化的结果，但高房价、高地价对产业所形成的挤压效应同样不容忽视，而且在随后的时间里将会表现得越来越明显。从当前看，虽然外迁的企业仍是个别现象，但这是我国产业压缩的重要信号，应当引起高度的关注。

　　在交易经济学看来，产业压缩是经济发展带来的必然结果，这是一个无法的经济发展规律。今天欧美经济体第三产业占据绝对主导地位，而制造业所占比重已经下降到20%上下的水平，正是产业压缩的结果，这种产业结构变化的后果是经济低速增长或停滞。但是，我国经济仍然处于中等收入陷阱的区间，需要保持持续增长的势头。如果任其高房价对我国经济进行产业压缩，我国经济势必会增长动能，最终让中等收入陷阱的魔咒不幸。

　　高房价不仅会扭曲产业结构，还会扭曲资金流向，导致资金脱实向虚。主要有两个途径：首先是通过高回报率吸引资金流向房地产市场。在市场经济体制下，资金作为一种稀缺资源，与其他资源一样，在配置选择中遵守回报率优先原则。当房价快速上涨的情况下，各种资金，会通过不同的方式流向房地产行业，从银行贷款，到民间借贷；从影子银行，到企业流动资金，无一幸免。

　　其次是高房价通过刺激货币增发机制，刺激金融交易繁殖。随着货币供应的增多，资金交易链开始加长。一旦跨过临界值，就会形成金融交易自循环的生态，金融交易链就会不断衍生，越来越长，就会出现钱炒钱、钱生钱的现象，资金很难流到实体经济中，融资难、融资贵的情况就会变得越来越普遍。在这种情况下，货币调控政策的传导效果就会大打折扣。由于资金交易链具有繁殖和衍生能力，并且包含大量杠杆交易，就会出现一方面是流动性过剩，一方面又是货币市场钱荒频出的奇怪现象。

　　2000年末，我国广义货币余额为138356亿元，2016年末的货币余额达到了1550067亿元，16年间累计增长了10.2倍。这是一个非常高的增长速度，但是，与金融产品的交易量增速相比，货币的增长速度就显得微不足道了。2000年，以银行间同业拆借、各种债券交易以及承兑汇票为代表的金融交易量为35145亿元，仅为广义货币余额的1/4左右，可是到了2016年，金融交易量已经达到11540300亿元，是广义货币余额的7.4倍，16年间累计增长了327倍。

　　货币供应与金融产品交易量之间的指数化关系界具有普遍性。在我国，两者之间的精确关系，可以在下面的模拟图中呈现出来：

　　货币与金融交易量之间的二次平方关系，其背后是金融交易网络自组织过程的涌现特性，一旦货币存量达到某个界限，由于追逐利润的资本属性，市场就会创造出相应的产品，并衍生出远远超过货币数量本身的交易量。金融交易是整个国民经济交易网络的一部分，属于相对的网络子区域。金融交易网络的过度膨胀必然对实体交易网络形成挤压。金融交易的子网络在回报率、流动性、交易便捷性等各个方面都要远远优于实体经济，因此，在与实体经济竞争资金方面具有更强的能力。繁荣的金融交易一旦达到足够大的规模，就会对整个交易网络的资金分布和流向产生巨大影响，就会出现“钱生钱”、“钱钞钱”现象，导致货币政策效果大打折扣。无论实施多么宽松的货币政策，实体经济都会感到“融资难”、“融资贵”。在这种情况下，货币政策面临两难格局:一方面，支持实体经济的健康发展需要充裕的货币供应；另一方面货币供应量增加过多容易导致资金脱实向虚，诱发资产泡沫。如何平衡两者之间的关系，是宏观管理者的艺术。然而，高房价却使货币政策了实现两者间平衡的可能性，将经济一步步推到虚拟化、泡沫化的泥沼中。

　　在全球经济一体化的今天，的交易网络高度融合，跨国、跨境套利已经成为影响汇率的重要因素。随着我国房价的不断攀升，尤其是一线城市的房价已经超过发达国家主要城市的房价水平，相当规模的投机资金开始在国内、外市场之间套利。英国、、、美国已经成为我国房地产投资套利的主要目的地，我国购房者已经成为这些国家海外投资者的主力。房地产交易的特点是资金量大，对于人民汇率构成的压力不容低估。

　　高房价已经让我国积累了数额巨大、可交易的人民币资产池，房价越高，集聚的资产就越多，外流的势能就越大，仿佛是一个悬在山腰间的堰塞湖，时刻准备奔流直下。

　　中国人在海外购房的活动从2009年开始，当时的资金规模大约是6亿美元，2010年迅速增长为23亿美元，几乎增长了3倍，此后每年都以很高的速度增长，2011年，资金规模达到44亿美元，2012年为56亿美元，2013年上升为158亿美元，2014年为165亿美元。

　　到了2015年，中国到海外投资房产的资金规模达到300亿美元的规模，已经开始推动所在国房价显著上升。当年记者会上，英国金融时报记者曾向李克强总理提问，中国已经成为纽约、悉尼、伦敦等地的最大海外买家，问李克强总理是否担心海外市场做出强烈反应？

　　2016年，随着国内房价进一步升高，跨境套利的势头进一步增强，资金规模达到了330亿美元，其中近一半是处于投资的目的。根据市场中介的调查，在国内高净值人群中，约有80%左右的家庭在海外投资占的比重已经占到其全部资产的10%以上。而这些家庭中的大部分又都来自房价高企的北、上、广、深等一线城市。

　　在交易经济学看来，高房价对人民币稳定预期的性还不仅仅限于增大外汇需求，关键在于形成了如下的交易反馈环：

　　在这个反馈环中，高房价成为启动因素，一旦启动，就会在汇率贬值预期与海外购房之间不断进行反馈强化。当资金外流达到一定规模后，国内的高房价也就无法支撑，随之出现房价快速下跌，人民币大幅贬值，资金外逃的危机局面，最终引发货币与金融的双重危机。因此,境外炒房投机,严格出境资金审核程序,加大打击地下钱庄力度,跨境投机套利反馈环,是维持人民币汇率稳定,避免储备资金外流的必要且有效的举措。

　　交易经济学无论在经济增长的分析方面，还是在经济系统演化的预见方面，都是将交易策略集的扩张放在十分突出的上。经济增长是通过交易主体的策略集扩张实现的，社会进步同样也是体现在交易主体策略集的有序扩张。影响和策略集规模的因素，既可以来自制度和行政管制，也可以来自价格屏障效应。在我国，高房价已经成为人们交易安排的重要方面,一些没有买房的家庭,只能面对不断上涨的房价望房兴叹。高房价已经成为导致社会阶层固化的重要因素。

　　今天，在北、上、广、深一线城市，房价动辄上千万；即使为数众多的二线城市和三线城市，一套房子也达到上百万的量级。在我国很多城市，已经出现房价与收入严重的局面，这就形成了有房和无房家庭、房多与房少家庭之间的财富差距。房价越是上涨，财富差距就越大。

　　高房价会形成了人才流动的屏障，由于高房价导致的居住成本快速上涨，大量优秀年轻人选择了主动退却。逃离北、上、广正在成为一股势头。然而，一个城市的活力，需要依靠来自四面八方优秀青年人的汇聚。高房价将这些优秀人才档在了外面，也将城市发展的未来档在了外面。

　　根据国家统计局的数据，到2016年末，常住人口为2173万人，其中，外来人口达到808人，占到常住总人口的37.1%。上海常住人口为2420万，其中，外来人口有980万，占总人口的40.4%。广州市常住人口为1404万，外来人口为534万，占总人口的38%；深圳市常住人口为1191万，外来人口为786万，占比高达65.9%。仅从外来人口的占比就可以看出，外来人口已经成为支撑城市发展不容忽视的群体。但是，随着房价的上涨，这些生活在一线城市的外来人口，承受的生活压力越来越大。尽管深圳和广州两市的外来人口仍处增长趋势，但、上海的外来人口已经开始减少。从统计上看，在2015年达到823万人的峰值后，2016年流失了15万人；而上海外来常住人口流失出现得更早，峰值在2014年，达到996万，随后两年外来人口在不断减少。可以推测，这种情况也会在广州、深圳出现。随着各省会城市房价的上涨，对外来人口的吸引力也将不可避免地降低。

　　我国正处于城市化进程之中，大量农村劳动力进城务工，这些寄居于城市中的人群大部分是靠租房生活，房价就像一道无形的墙，了农村劳动力向城市转移安家的步伐。

　　推动社会进化的最重要力量来自于新进入的人群, 社会的活力来自于广泛参与的平等竞争。高房价了城市新鲜血液的流入,城市也就了快速发展进化的动力。随着房价继续上涨，房价正在成为我国社会阶层分化的杠杆。这些是高房价对我国经济社会产生的深层危害。

　　在现代信用货币体制下，人们普遍生活在货币超发、财富缩水的焦虑之中。社会财富积累得越多,担心财富缩水的社会焦虑就会变得越严重。面对信用货币的,人们只能通过投资来自己辛勤获得的财富价值，否则就会被不断增发的货币所蚕食。在花样繁多的投资领域，房地产是最为常见和便捷的投资对象。因此，要保持房价相对稳定非常困难。从世界的经济发展历史来看，房价上涨常常是伴随经济增长的自然现象，尤其是在工业化、城市化的进程中更是难以避免。

　　影响房价的因素众多，包括人口数量、年龄结构、地域分布、土地供应、收入预期、税收政策、金融工具等等。在经济增长的大背景下，任何一项因素的改变，都可能引发一轮房价的波动。由于房屋交易带有杠杆的特点，在银行信贷的支持下，极其容易出现房价快速上涨或急速下跌。要保持房价的基本稳定，避免高房价对经济增长造成，是一项极具挑战的宏观管理目标，其成败也是对经济管理能力的试金石。

　　在我国，从2003年开始，房价已经连续上涨十多年。到今天，房地产市场开始分化，一线、二线城市的房价仍居高不下，即使在严厉的调控政策之下，房价仍有很大的上涨动能，市场预期没有得到根本的扭转；三、四线城市、尤其是四线城市的情况刚好相反，新建房屋库存数量庞大，房价呈下降态势，市场交易清淡。在这种情况下，房地产市场的调控也变得异常。如果将政策的关注点放在三、四线城市，一、二线城市的房价就会出现火上浇油的局面；相反，如果将政策重点放在一、二线城市，三、四线城市的房地产市场又会雪上加霜。在这种复杂的局面下，将房地产市场的调控任务下放到地方，实施“因城施策”的治理机制，是十分正确的安排。但是，应当看到在我国现有的制度架构之下，仅靠地方利用实现房地产市场健康稳定发展，仍有很大的局限性，还必须在国家层面上配以税收政策、土地供应政策，实施“上下协调、综合施策”的办法，才能够确保各层级的城市不出现价格上的大起大落，交易上的过冷、过热现象。

　　交易经济学重视对交易激励导向的分析，通过分析交易主体的预期收益函数结构以及交易主体之间的相互作用和相互影响，最终得出关于市场动态和经济走势的判断。在交易经济学看来，获利动机是人们进行交易的基本动力，来自于千千万万的交易主体汇成一股，既可以将一个市场炒得火热，泡沫四起；也可以化为有序的建设力量，推动经济高速发展。结果如何，关键在于制度和政策如何。交易无不带有特定的激励导向。以我国房地产市场为例，尽管在制度和政策设计上从来都不鼓励投机和炒作，但在实际效果上却带有很大的投机激励导向。在相当长的时间里，全国很多地方允许房产多次抵押，这就为炒房客提供了便利的金融工具。房价上涨后，炒房客获得高额收益，但却不需要交纳所得税或只缴纳很少的税。在这种激励导向的引导下，无论是职业炒房者（如前些年非常有名的温州炒房团，其实炒房团遍及全国），还是普通家庭，不断膨胀的购房动机自然被不断激发，房地产泡沫自然在所难免。因此，交易经济学的政策是：优化房地产市场的交易，消除房地产投机获利机会，改变人们的收益预期，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”政策旨。

　　在我国，高房价是供求关系失衡导致的超级交易势作用的结果。要控制交易势的强度，就必须拆解背后的交易环。推动我国房价不断上涨的交易环具有如下结构：

　　在这个交易环上，购房收益和货币增加是两个关键环节。要迅速控制房价过快上涨的势头，就必须在扩大供土地和房屋供给的基础上，有针对性地进行调控。在当前形势下，应当把政策重点放在堵塞制度漏洞、扭转激励导向，具体的政策举措应包括两个方面：

　　一是加大房屋买卖所得税的征收力度。我国于2010年开始实施房屋买卖所得税，对持有房屋5年以上唯一的住房免征。目前的所得税只有一个档次，即20%或房价的1%。为了切实起到炒房的效果，应当比照个人所得税累进的档次进行征收。现行的个人工资所得税共有6个档次，分别是10%，20%，25%，30%，35%，45%。对通过房屋交易获得的收入，应当采用同样上述6个档次，一方面能够更好地炒房效果，另一方面，也能扭转劳动不如投机的激励导向。

　　在当前形势下，提高征收房屋买卖所得税率，可以起到双向调节功能。对于一、二线房地产过热的城市，开征房屋买卖所得税能够起到挤出投机需求的功效，有利于减缓供求紧张的局面；对于房价处于下跌态势的城市，房屋交易的所得税也就自然免除。

　　房屋买卖所得税不同于房地产交易的契税和印花税，后者属于流转税，在房地产过热时，卖方很容易将税负完全到买方头上，不仅没有起到炒作的目的，而且还变相地提高了房价。房屋买卖所得税属于直接税，是在交易完成后对卖房人的最后收入征税，与房屋交易并不同步，无法向买方。

　　尽管房产税也会对房地产市场的供求关系产生很大影响，而且近期也在热烈讨论之中。但在当前形势下，去库存仍是一些城市房地产市场面临的主要任务，房产税的推出，无疑会让这些城市的市场雪上加霜。从更长的视野来看，我国经济仍然处于中高速增长阶段，保持较快的经济增长依然是我国宏观政策的基本目标。如果开征房产税，对于住房需求的压缩力度将会远远超过房屋买卖所得税。应当看到，房地产业在我国P中的占比已经很高，如果房产税的重器，可能会引发市场的过度反应。

　　交易网络对价格波动的承受能力是有限的，杠杆率越高的交易网络越脆弱。在处理资产泡沫过程中，最具挑战的问题是在控制泡沫膨胀势头的同时，还应避免资产负责表大量破损，避免交易网络的撕裂、诱发危机爆发。基于这样的认识，面对我国高房价的局面，调控需要十分慎重。出台的政策既要有足够的力度，又要避免对市场震动过大。

　　二是加快发展资本市场，引导家庭投资从房地产市场转向资本市场。由于投资的需求，财富最终需要在交易网络上找到一个或几个集结点。在现代经济体中，财富的集结点主要是房子和股票。在资本市场不发达的经济体，财富只能集结到房产上。伴随着经济增长和财富增加，房价自然是水涨船高。高房价是经济增长的制动器，因此，这种交易网络结构包含了内在制动机制，经济增强潜能不可能得到完全彻底的发挥；相反，如果资本市场成为财富的集结点，伴随着财富增加，企业会得到更充裕、低廉的资本，会有更好的发展，最终为社会和股东带来丰厚的回报。这种交易网络结构具有更好的持续性，能够将经济增长潜能发挥到极致。一个要经济强盛的国家，需要拥有持续性良好的交易网络。为了实现这一目标，就需要我国现有的金融体系，大力发展多层次的资本市场，从银行贷款为主导的融资模式转向股权、债券融资为主导的融资模式。需要强调的是，股权融资并不等同于上市融资。事实上，占绝大多数的股权融资是在场外实现的，上市融资在任何一个国家都只是股权融资的一小部分。发展资本市场，关键在场外。

　　纯粹的信用货币界范围内普遍得以使用的历史很短，如果从上个世纪七十年代布雷森体系解体算起，还不足半个世纪。人类社会在使用信用货币方面还没有积累起充分的经验。货币是交易的关键要素之一，稳定的货币与经济活动之间的关系是市场有效配置资源、经济健康发展的基础。货币总是不断地在经济体内积累，为了避免货币过剩，货币应当始终货币审慎原则,最大限度地减少货币投放。

　　当前我国经济面临诸多困难，其根源大多与货币有关，背后的成因是落后的金融体制与经济发展阶段不再适应。加快推进以融资模式为切入点的金融体制已经成为当务之急。将会起到一石两鸟的功效，一是能够有效降低我国经济的杠杆率，让企业从沉重的债务重负担中解放出来，使其充满创新活力；二是能够优化家庭资产结构，改变分享经济增长的方式，引导资金进入实体经济。只有这样，才能从根本上根除房地产泡沫的隐患，让我国经济行稳致远，最终实现中华民族伟大复兴的强国之梦。

　　[注]交易势：交易势是用来衡量交易在某一个方向上的集中度，既有卖出的交易势，也有买入的交易势。当交易势越大，表明交易的集中度越高。

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